Une bonne part du risque immobilier se base sur un simple ratio par capita

Pour connaître la viabilité d’un locataire dans un secteur donné, il faut faire un lien entre la demande et l’offre du service offert ou du produit vendu. Tout le risque en immobilier commercial part souvent de là.


Parce que c’est souvent moins une question de qualification du gestionnaire ou de l'opérateur d'un commerce qu'une question de demande, il vaut toujours mieux être dans un marché où l'offre est déficiente par rapport à la demande. Et la solution pour estimer le lien entre l'offre et la demande passe souvent par un simple ratio faisant le lien entre le nombre de commerces présent dans une zone et la clientèle cible qui y réside ou qui y transite.

Si vous voulez connaître les risques reliés à la viabilité de vos locataires commerciaux ou si vous voulez savoir qui est le meilleur occupant pour vos locaux, il n’y a qu’à comprendre le lien entre l'offre pour le service ou le produit vendu par le locataire en question et la demande qui y est reliée. Comme le disait un grand sage : Tout est toujours une question d’offre et de demande.


Une illustration simple de cette réalité est possible en calculant le nombre de McDonald's par habitant. Parce que cette bannière s’adresse simplement à l’ensemble de la population, si on calcule le nombre de restaurant par milliers d’habitants, par exemple 1/25 000  personnes (1/24 265 à Québec pour être précis), on pourra ensuite valider si l’emplacement qu’on se propose d’analyser est déjà saturé ou s’il y a une opportunité d’ajouter le commerce en question dans une zone précise.

C’est le type de calcul simple que les franchiseurs font régulièrement pour les territoires qu’ils analysent. Bien entendu, il y a moyen d’être beaucoup plus précis et cette nécessité grandit plus la clientèle ciblée se précise.


L’importance d’une bonne étude de marché !

À la base d’un nouveau projet, d'une acquisition ou d'une restructuration, l’étude de marché qui ne consistait auparavant qu’à observer l’inoccupation d’un secteur et la disponibilité de terrain est maintenant dépassée. Aujourd'hui, il faut comprendre et contrôler l'information pour être au devant du marché afin de mieux performer.

Faites le travail à la place de vos clients et ciblez les meilleurs. Par exemple, vous avez un local à louer et vous voulez cibler un commerce de nourriture pour animaux. Si on prend pour acquis que le nombre d’animaux est relativement bien réparti dans la population, il est relativement simple de calculer le nombre de commerces de ce genre qu’il est nécessaire d’avoir sur un territoire donné pour arriver à un équilibre de marché. Pour certains autres produits ou services par contre, il fadra établir des ratios par groupe d'âge dans une population, par champs d'intérêts, par revenu familial, par scolarité, etc.


Pour un promoteur, il suffit souvent de présenter les bons ratios aux franchiseurs pour décrocher un bail. Si vous présentez les bons chiffres, vous serez non seulement assurés d'avoir une oreille attentive, mais vous serez aussi en meilleure position pour obtenir une entente à long terme. Si les ratios ne conviennent pas, pas besoin pour personne de perdre son temps.

 


Publication des résultats de l'inoccupation commerciale et industrielle en septembre

Nous sommes actuellement à compiler nos résultats pour la prochaine mise à jour de notre étude d'inoccupation commerciale et industrielle et plusieurs me demandent pourquoi nous publions gratuitement les données de ce travail alors que d’autres tentent de vendre à fort prix ce genre d'information.

Je leur réponds indéniablement que c’est parce que ce n’est que la pointe de l’iceberg par rapport à ce que nous sommes capable de faire. Même si pour certains, la simple constatation d’un taux d’inoccupation est une avancée importante, cette mesure est déjà dépassée.

Dans notre réalité quotidienne, cette recherche vise à dresser une carte de la trame commerciale de différentes zones afin d’y déceler ce qui fonctionne bien et ce qui fonctionne moins bien (roulement des commerces). Cette étude nous permet à la base de suivre l’évolution du marché commercial, mais elle nous permet particulièrement de faire des expertises pointues pour nos clients afin de les guider vers de meilleurs choix et ainsi atteindre une rentabilité optimale avec de plus faibles risques.

Si vous voulez en savoir plus sur le genre d’études que nous pouvons réaliser pour vous aider à mieux réussir, n’hésitez pas à nous contacter directement pour en discuter. Notre publication de septembre inclura aussi les villes de Saguenay, Rimouski et Drummondville.

D’ici là… Bon retour de vacances !


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