Légère augmentation des TGA pour les immeubles multilocatifs de 12 logements et plus à Québec

Au cours des 30 derniers mois, nous avons calculé les tga de près d'une centaine d'immeubles de 12 log+ résidentiel pour dégager les tendances de ce type d'actif particulier. Voici un résumé de nos constatations.

2014 et 2015

Les deux tableaux suivants présentent les TGA moyens des immeubles locatifs de 12 logements et plus qui se sont transigés dans l’agglomération de Québec et Lévis au cours des années 2014 et 2015.
 


À noter : Nous avons exclu une indication en 2015 provenant d’une vente à l’intérieur des portes du Vieux-Québec puisque l’acquisition visait une reconversion plutôt qu’un placement à long terme en fonction des revenus.


Cette analyse comparative entre l’année 2015 et la précédente démontre bien que la volatilité des TGA qu’on a connue jusqu’en 2014 semble s’estomper à partir de 2015.

Même si la moyenne globale s’élève seulement d’un peu plus d’un quart de point, les indications qu’on voyait passer sous les 5,00 % en 2014 restent au-dessus du 6,00 % dans la grande majorité des cas pour 2015. La seule transaction qui dégage un TGA sous les 5,00 %, pour les 24 unités et plus, est celle d’un immeuble neuf livré en 2015 et destiné à du logement social. Comme on le sait, le prix de ce type de transactions est plutôt lié au coût de projet qu’à la rentabilité financière du bien en question.

De plus, la vente qui dégage un TGA de 7,66 % en 2015 concerne un immeuble dont la gestion était clairement déficiente et qui présentait une vacance excessive ainsi qu’un retard d’entretien flagrant, malgré le bon positionnement géographique de l’immeuble et la qualité de construction en béton.


Premier semestre de 2016

Pour le premier semestre de 2016, nous avons constaté 27 transactions multi-résidentielles de 12 logements et plus dans un contexte normal. De ce nombre, nous avons retranché les ventes d’immeubles destinés à du logement social puisqu’elles deviennent de moins en moins représentatives au niveau financier. 


Pour le premier semestre, on constate qu’aucune transaction n’a impliqué un immeuble construit après 2000,puisque nous excluons les transactions destinées à du logement social de nos données à partir de 2016, ce qui biaise légèrement nos moyennes. 

Du côté des conciergeries importantes (48 logements et plus), on observe, tout comme ça avait été le cas en 2015, une vente importante qui impliquait des bâtiments avec une vacance excessive et un retard sur l’entretien des immeubles. D’ailleurs, les deux ventes en question se situent dans le même secteur, soit pratiquement au croisement de l’autoroute Laurentienne et de l’autoroute Félix-Leclerc. Dans les deux cas, les TGA dépassaient les 7,00 %. Ces transactions influencent évidemment à la hausse les TGA moyens.

Tendance


Sur la période de 30 mois que couvre cette observation, on constate une légère hausse (0,51 %) des TGA moyens.

 


Toutefois, il faut savoir que nous calculions les indicateurs de marché avec des taux de vacance entre 2 % et 3 % en début de période conformément à ce que l’on observait sur le marché, alors que nous les calculons maintenant avec une vacance de 4 % à 5 % dans les derniers mois dépendamment de la grandeur des loyers, de leurs localisations et de l’état des logements.


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